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Vermietungen über Online-Plattformen: Gewerblichkeit und Sozialversicherungspflicht für Vermietungen über Airbnb & Co

Online seit 27. Juni 2023, Lesedauer: 3 Min.

Die kurzfristige Vermietung von Unterkünften erfreut sich aufgrund der relativ einfachen Bewerbung und Vermittlung durch Online-Plattformen steigender Beliebtheit. Die Finanz hat auf diesen Umstand bereits vor einigen Jahren reagiert (siehe auch Artikel: „Finanz nimmt Airbnb an die Kandare: Für 2020 besteht Meldepflicht für Vermietungsplattformen“). Nun hat sich auch die Rechtsprechung zum Gewerberecht dbzgl. verschärft. Der Begriff „Gewerblichkeit“ hat jedoch unterschiedliche Ausprägungen in der Gewerbeordnung (GewO) und im Steuerrecht.

Gewerbliche Vermietung in der Gewerbeordnung

Nach einer aktuellen (sehr strengen) Rechtsprechung liegt bei Vermietungen (außerhalb des Wohnungsverbands) über Online- Plattformen immer Gewerblichkeit im Sinne der GewO vor. Auch Nebenleistungen (z. B. Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, Endreinigung) können auf Gewerblichkeit schließen lassen. Bis maximal 10 Betten liegt ein freies Gewerbe (§ 111 GewO), bei mehr als 10 Betten ein reglementiertes Gewerbe (§ 94 GewO) vor.

Gilt eine Vermietung als gewerblich im Sinne der GewO, führt dies zu einer Mitgliedschaft und Beitragspflicht bei der Wirtschaftskammer sowie zur Pflichtversicherung bei der Sozialversicherung der Selbständigen (SVS). Sollte der/die Vermieter:in nicht bereits mit anderen Einkünften über der Höchstbeitragsgrundlage der Sozialversicherung liegen, sind die Einkünfte aus der gewerblichen Vermietung in vollem Ausmaß sozialversicherungspflichtig. Die Unfallversicherung (2023: EUR 131,64) wird unabhängig von den übrigen Einkünften jedenfalls vorgeschrieben.

Gewerbliche Vermietung im Steuerrecht

Einkommensteuerrechtlich können die Gewinne aus Vermietungen unabhängig von obiger Einstufung entweder den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder den Einkünften aus Gewerbebetrieb zugerechnet werden. Die Einkunftsart wird sich bei der Besteuerung auf den Gewinnfreibetrag, Verlustvortrag, auf Förderungen, u. U. auf die Gebäudeabschreibung sowie auf eine spätere Beendigung der Vermietung aus. Ob es sich um eine gewerbliche Vermietung im Sinne des EStG handelt, hängt vom Gesamtumfang der Nebenleistungen ab. Als Faustregel gilt jedoch, dass erst in folgenden Fällen von Einkünften aus Gewerbebetrieb auszugehen ist:

  • Zimmervermietung mit mehr als 10 Betten oder
  • Appartementvermietung mit mehr als 5 Appartements oder
  • Erbringung von erheblichen Nebenleistungen (z. B. Wäschereinigungsservice, Postverteilung, Verpflegung und tägliche Reinigung bei mehr als 10 Betten).

Die Umsatzsteuer beträgt unabhängig von der Einkunftsart immer 10 %, solange es sich um die Vermietung von Wohnraum handelt. Mitvermietete Parkplätze und ggf. das mitvermietete Inventar bei einer „gut eingerichteten Wohnung“ unterliegen einem Steuersatz von 20 %.

Unser Fazit:
Die neueste Rechtsprechung des VwGH lässt vermuten, dass (kurzfristige) Vermietungen, die auf Online-Plattformen beworben werden, immer als gewerblich im Sinne der GewO gelten und die Einkünfte daraus sozialversicherungspflichtig sind. Soll eine solche Gewerblichkeit und die einhergehende Sozialversicherungspflicht unbedingt vermieden werden, dürfen die Unterkünfte nach derzeitiger Rechtslage nicht auf Online-Plattformen beworben und keine Nebenleistungen angeboten werden.
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