Mit BMF-Information vom 17.04.2019 wurden die steuerlichen Rahmenbedingungen fรผr Immobilien, die von Kapitalgesellschaften gekauft bzw. errichtet und an Gesellschafter vermietet werden, neu รผberarbeitet. Fรผr Personengesellschaften kommt es zu keinen รnderungen, hier ist eine Vermietung von Gesellschaft an Gesellschafter weiterhin ertragsteuerlich nicht mรถglich.
Nach der bisher vertretenen Rechtsansicht musste รผberprรผft werden, ob die betreffende Immobilie fรผr eine fremdรผbliche, marktkonforme Nutzungsรผberlassung geeignet und somit im betrieblichen Bereich einsetzbar ist. Der zentrale Maรstab hierfรผr war das Erreichen einer fremdรผblichen Renditemiete, welche die durchschnittliche Rendite des eingesetzten Kapitals bei einer Immobilienveranlagung in vergleichbarer Grรถรe und Lage darstellt. Fand die Renditemiete in der tatsรคchlich erzielten Miete keine Deckung, wurde eine verdeckte Gewinnausschรผttung der gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten an den Gesellschafter unterstellt.
Die bisherige Rechtsansicht des BMF wurde aufgrund verschiedener VwGH-Urteile verworfen. Gemรคร der neu verรถffentlichten Information des BMF ist kรผnftig nun zu รผberprรผfen, ob ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt, wobei dies vom Steuerpflichtigen zu beweisen ist. Dies ist der Fall, wenn ein wirtschaftlich agierender Investor unter Auรerachtlassung der Wertsteigerung der Immobilie nach Vergleich mit alternativen Immobilieninvestments sein Kapital in ein solches Objekt investieren wรผrde. In diesen Fรคllen ist die Vermietung grundsรคtzlich anzuerkennen. Sollte die tatsรคchlich bezahlte Miete geringer sein als die Marktmiete liegt in Hรถhe der Differenz eine verdeckte Gewinnausschรผttung vor. Diese Beurteilung hat sodann auch Indizwirkung fรผr den Bereich der Umsatzsteuer.
Liegt kein funktionierender Mietenmarkt vor, ist eine Prรผfung anhand einer abstrakten Renditeberechnung vorzunehmen. Es wird aktuell von einer zu erreichenden Rendite zwischen 3 - 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (= Renditemiete) ausgegangen. Sollte die tatsรคchlich bezahlte Miete geringer sein, liegt in Hรถhe der Differenz wiederum eine verdeckte Gewinnausschรผttung vor. Nur in Ausnahmefรคllen kann eine verdeckte Ausschรผttung der gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten unterstellt werden.
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