Fachartikel
Immobilienertragsteuer: Höhere Steuerbelastung für Altgrundstücke ab 2027
Online seit 3. September 2026, Lesedauer: 4 Min.
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 wurde eine weitere Änderung bei der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen beschlossen. Betroffen sind sogenannte Altgrundstücke: Ab 2027 werden die pauschalen Anschaffungskosten reduziert. Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn und damit auch die tatsächliche Immobilienertragsteuer. Wer den Verkauf eines Altgrundstücks plant, sollte daher den Zeitpunkt der Veräußerung genau prüfen.
Als Altgrundstücke werden vereinfacht jene Grundstücke bezeichnet, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Für diese Grundstücke muss der tatsächliche Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht ermittelt werden. Stattdessen können die Anschaffungskosten pauschal als bestimmter Prozentsatz des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Genau diese Prozentsätze werden ab 2027 reduziert. Für sogenanntes Neuvermögen, also Grundstücke, die am 31. März 2012 noch steuerverfangen waren, ändert sich durch diese Neuregelung hingegen nichts. Hier wird grundsätzlich weiterhin der tatsächliche Veräußerungsgewinn mit dem besonderen Steuersatz von 30 % besteuert.
Bei Altgrundstücken ohne relevante Umwidmung konnten bisher pauschale Anschaffungskosten in Höhe von 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Lediglich 14 % des Erlöses waren damit steuerpflichtig. Ab 2027 sinken die pauschalen Anschaffungskosten auf 80 %.
| Bis Ende 2026 | Ab 2027 | |
| Pauschale Anschaffungskosten | 86 % | 80 % |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 14 % | 20 % |
| Besonderer Steuersatz | 30 % | 30 % |
| Effektive Steuerbelastung | 4,2 % | 6 % |
Obwohl der besondere Steuersatz unverändert bei 30 % bleibt, steigt damit die effektive Immobilienertragsteuer von 4,2 % auf 6 % des Veräußerungserlöses. Bei einem Veräußerungserlös von beispielsweise EUR 500.000,- bedeutet das – vereinfacht und ohne Berücksichtigung weiterer Besonderheiten – eine Erhöhung der Immobilienertragsteuer von EUR 21.000,- auf EUR 30.000,-.
Noch deutlicher fällt die Änderung bei Altgrundstücken aus, bei denen eine relevante Umwidmung stattgefunden hat. Bis Ende 2026 können hier pauschale Anschaffungskosten von 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Ab 2027 reduziert sich dieser Wert auf 30 %.
| Bis Ende 2026 | Ab 2027 | |
| Pauschale Anschaffungskosten | 40 % | 30 % |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 60 % | 70 % |
| Besonderer Steuersatz | 30 % | 30 % |
| Effektive Steuerbelastung | 18 % | 21 % |
Die effektive Steuerbelastung steigt damit von 18 % auf 21 % des Veräußerungserlöses.
Bei bestimmten Grundstücksumwidmungen kann zusätzlich ein Umwidmungszuschlag zu berücksichtigen sein. Dieser betrifft Grund und Boden, der nach dem 31. Dezember 2024 so umgewidmet wurde, dass dadurch erstmals eine Bebauung ermöglicht wird, die im Wesentlichen einer Widmung als Bauland oder Baufläche entspricht, und nach dem 30. Juni 2025 veräußert wird. In diesen Fällen werden die positiven Einkünfte aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens grundsätzlich um 30 % erhöht. Gebäude sind vom Umwidmungszuschlag nicht betroffen. Bei einem entsprechend umgewidmeten Altgrundstück kann die effektive Steuerbelastung ab 2027 dadurch – bei Anwendung der pauschalen Gewinnermittlung – bis zu 27,3 % des auf Grund und Boden entfallenden Veräußerungserlöses erreichen.
Die neuen Pauschalsätze sind erstmals auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden. Für die zeitliche Zuordnung einer Grundstücksveräußerung ist grundsätzlich das sogenannte Verpflichtungsgeschäft maßgeblich – bei einem gewöhnlichen Verkauf also regelmäßig der Abschluss des Kaufvertrags. Wer ohnehin eine Grundstücksveräußerung plant, sollte daher rechtzeitig prüfen, welche steuerlichen Auswirkungen ein Vertragsabschluss noch im Jahr 2026 oder erst im Jahr 2027 hat.
Da der besondere Steuersatz für Grundstücksveräußerungen auch 2027 unverändert bei 30 % bleibt, ändert sich die Steuerbelastung bei Altgrundstücken nicht.
Falsch! Zwar bleibt der besondere Steuersatz bei 30 %. Durch die Reduktion der pauschalen Anschaffungskosten erhöht sich jedoch der steuerpflichtige Gewinn. Bei nicht umgewidmeten Altgrundstücken steigt die effektive Steuerbelastung dadurch grundsätzlich von 4,2 % auf 6 % des Veräußerungserlöses. Bei entsprechend umgewidmeten Altgrundstücken erhöht sie sich von 18 % auf 21 %. Ein allfälliger Umwidmungszuschlag ist dabei noch nicht berücksichtigt.
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