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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Streitpunkt Liebhaberei bei vorzeitiger Beendigung der Vermietung

Online seit 4. Juni 2024, Lesedauer: 3 Min.

Vermietungen von Liegenschaften, die in einem absehbaren Zeitraum (siehe auch: Konjunkturbedingte Änderung der Liebhabereiverordnung: Verlängerung des Prognosezeitraums bei privaten Vermietungen) keinen Gewinn (Überschuss) erwarten lassen, sind als sogenannte Liebhabereitätigkeiten einzustufen. Das führt dazu, dass daraus resultierende Verluste steuerlich nicht anerkannt werden bzw. nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen.

Problematik der Übertragung einer Einkunftsquelle vor Erreichen eines Gesamtüberschusses

Bei Übertragungen von Vermietungen ist unbedingt zu bedenken, dass jede Übertragung einer Immobilie (entgeltlich und unentgeltlich) aus steuerlicher Sicht zur Beendigung der Betätigung führt, wodurch die Einstufung als Liebhaberei ausgelöst werden kann. Sofern bis zum Übertragungszeitpunkt nämlich kein Gesamtüberschuss erwirtschaftet wurde, ist laut Finanzverwaltung grundsätzlich von Liebhaberei auszugehen.

Lediglich in Fällen, in denen die Vermietung auf Grund unvorhergesehener Betätigungsrisiken oder Unwägbarkeiten beendet wird, liegt eine Einkunftsquelle dann vor, wenn bis zum Zeitpunkt der Beendigung die Absicht, einen Gesamtgewinn (Gesamtüberschuss) zu erzielen, objektiv nachvollziehbar bestanden hat. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist immer wieder Thema diverser Gerichtsentscheidungen.

Ungeplante Beendigung führt nicht zu Liebhaberei

Eine aktuelle Entscheidung des VwGH (Ra 2023/13/0051 vom 14.12.2023) betrifft einen Steuerpflichtigen, der vier Wohnungen und zwei Büros generalsanierte und vermietete. Nach vier Jahren übergab er die Liegenschaft an seinen Bruder, was als Liebhaberei eingestuft wurde. Dagegen argumentierte der Steuerpflichtige, die Übergabe sei ungeplant erfolgt und die Vermietung habe bereits im zwölften Jahr einen Gesamtüberschuss ergeben.

Im Verfahren führte der VwGH aus, dass für die Beurteilung der Ertragsfähigkeit einer Gebäudevermietung eine Prognose zu erstellen ist. Hierbei ist auf die konkrete Art der Bewirtschaftung und der auf tatsächliche Umstände, die sich in einem Beobachtungszeitraum eingestellt haben, Bedacht zu nehmen.

Der VwGH entschied sodann, dass eine Vermietung auch bei vorzeitiger Übertragung als Einkunftsquelle gelten kann, wenn nachgewiesen wird, die Beendigung erfolge ungeplant und aufgrund konkreter Unwägbarkeiten. Betreffend Prognoserechnung führte der VwGH aus, eine reine ex-ante Betrachtung sei nicht ausreichend, sondern die tatsächlichen Ergebnisse der ersten Jahre müssen berücksichtigt werden, um die Prognoserechnung zu überprüfen.

Unser Fazit:
Die Klarstellung durch den VwGH, dass eine ungeplante vorzeitige Übertragung vermieteter Räumlichkeiten nicht automatisch zu Liebhaberei führt, ist generell zu begrüßen. Es bleibt jedoch die Gefahr von Liebhaberei, sofern eine Übertragung vor dem Erreichen eines Gesamtüberschusses erfolgt. Künftig wird es entscheidend sein, den nachträglichen Entschluss zur Übertragung des Mietobjektes nachweisen zu können und zu belegen, dass die ursprünglich erstellte Prognoserechnung einen positiven Gesamtüberschuss ausgewiesen hat.
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