In diesem Artikel thematisieren wir, die Mietkosten und wie Betriebskosten richtig abgerechnet werden.
Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt dem Umsatzsteuersatz von 10 %, die Geschรคftsraumvermietung ist grundsรคtzlich von der USt befreit. Es besteht allerdings fรผr VermieterInnen die Mรถglichkeit, fรผr Geschรคftsrรคume zur USt zu optieren, wenn die MieterInnen in den Rรคumlichkeiten zu mindestens 95 % selbst umsatzsteuerpflichtigem Umsรคtze ausfรผhren. Im Falle einer Option, unterliegt die Geschรคftsraummiete der USt von 20 %. Wie mit den Betriebskosten umzugehen ist, wird nachfolgend behandelt.
Hinsichtlich der Betriebskosten gilt die Grundregel, dass Nebenleistungen das Schicksal der Hauptleistung (Miete) teilen. Die Betriebskosten bei Wohnraummieten unterliegen somit grundsรคtzlich dem Umsatzsteuersatz von 10 %. Es gibt hier allerdings zwei Ausnahmen. Die Vermietung von Garagenplรคtzen bzw. Abstellflรคchen aller Art ist nicht als unselbststรคndige Nebenleistung anzusehen und unterliegt daher zwingend dem Steuersatz von 20 %. Heizkosten sind ebenfalls mit 20 % USt an die MieterInnen zu verrechnen.
Wird bei Geschรคftsraummieten nicht von der Option Gebrauch gemacht, also die Miete mit 0 % USt in Rechnung gestellt, so sind auch sรคmtliche Betriebskosten mit 0 % an die MieterInnen weiter zu verrechnen (dies umfasst auch die Heizkosten). Wird bei Geschรคftsraummieten zur USt optiert und die Miete inklusive 20 % USt verrechnet, teilen sรคmtliche Betriebskosten (Heizkosten, Versicherung, Gemeindeabgaben, etc.) das Schicksal der Hauptleistung und sind mit 20 % USt abzurechnen. Die Vermietung von Garagenplรคtzen und Abstellflรคchen unterliegt immer dem Normalsteuersatz von 20 % auch wenn bei der Geschรคftsraummiete keine Option zur Umsatzsteuerpflicht erfolgt ist.
Eine Ausnahme von obigen Grundsรคtzen gibt es fรผr KleinunternehmerInnen, deren Nettoumsรคtze jรคhrlich EUR 30.000,- (ab 2020 EUR 35.000,-) nicht รผberschreiten. In solchen Fรคllen kann die Miete samt Nebenkosten ohne USt in Rechnung gestellt werden. Das gilt fรผr Vermietung zu Wohnzwecken, Geschรคftsraummieten und die Vermietung von Garagenplรคtzen und Abstellflรคchen.
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