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Klarstellung bei der Zusammensetzung der Grunderwerbsteuer: Vertragserrichtungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage

Online seit 30. April 2024, Lesedauer: 3 Min.

Beim Erwerb von Immobilien wird Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung erhoben, die für den Erwerb der Immobilie bezahlt wird. Dabei ist zu beachten, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern oftmals zusätzlich auch die Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehören können. Vertragserrichtungskosten entstehen in der Regel durch die Erstellung des Kaufvertrags durch Notare oder Rechtsanwälte.

Verpflichtung der erwerbenden Partei als Voraussetzung für die Grunderwerbsteuerpflicht

Die maßgeblichen Kriterien für die Hinzurechnung von Vertragserrichtungskosten zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer sind, ob die veräußernde Partei den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt hat und sich die erwerbende Partei dazu verpflichtet hat, diese Kosten zu tragen. Dabei ist es irrelevant, ob die Kosten an die veräußernde Partei oder an den/die Vertragserrichter:in bezahlt werden. Unbestritten sind daher bei klassischen Bauträgerverträgen die Vertragserrichtungskosten als Gegenleistung dem Kaufpreis hinzuzurechnen. Nur wenn die veräußernde Partei die Vertragserrichtungskosten trägt, oder die erwerbende Partei allein den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Auch bloß für eine Individualisierung anfallende oder pauschalierte Kosten erhöhen die Bemessungsgrundlage

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) setzte sich in seiner Entscheidung vom 08.11.2023 (Ra 2022/16/0041) mit der Frage auseinander, ob die käuferseitige Übernahme der Kosten für die Individualisierung eines von der Verkäuferin erstellten Mustervertrags zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehören. Der VwGH entschied, dass sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Vertragserrichtung stehen, zur Bemessungsgrundlage gehören, sofern der/die Käufer:in sich vertraglich zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet hat. Diese Entscheidung verdeutlicht, dass der Begriff der Gegenleistung im Grunderwerbsteuerrecht weit auszulegen ist und sämtliche geldwerten Leistungen umfasst, die Käufer:innen für den Erwerb des Grundstücks erbringen müssen.

Das Bundesfinanzgericht (BFG) entschied in einem ähnlich gelagerten Fall am 14.12.2023 (RV/7100957/2022). Hier ging es um die Frage, ob pauschalierte Vertragserrichtungskosten, die im Kaufvertrag fest-gelegt wurden, zur Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage zählen. Das BFG stellte fest, dass diese Kosten, unabhängig davon, ob sie pauschaliert oder einzeln ausgewiesen sind, zur Bemessungsgrundlage gehören, wenn der/die Käufer:in sich verpflichtet hat, sie zu tragen. Auch hier wurde betont, dass der wirtschaftliche Gehalt der Leistung entscheidend ist. Das BFG bestätigte, dass die Übernahme der Vertragserrichtungskosten durch den/die Käufer:in eine Gegenleistung darstellt und daher in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.

Unser Fazit:
Durch die Rechtsprechung des VwGH und des BFG ist nun klargestellt, dass auch die Kosten der Individualisierung eines Mustervertrags oder pauschalierte Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, sofern die veräußernde Partei den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt und die erwerbende Partei sich zur Kostentragung verpflichtet hat.
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